個人獨資企業(yè)的自有房屋拆遷取得的補償款涉稅分析

　　個人獨資企業(yè)的自有房屋拆遷，取得了政府支付的拆遷補償款，是否需要納稅，又該如何納稅呢?今天我們就來探討一下這個問題吧。

　　一、增值稅：

　　政策依據(jù)1：根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》，“在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務(以下簡稱勞務)，銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。”

　　政策依據(jù)2：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號附件3：“一、下列項目免征增值稅(三十七)土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

　　”政策依據(jù)3：根據(jù)《財政部 稅務總局關于明確無償轉讓股票等增值稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2020年第40號)“三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號印發(fā))第一條第(三十七)項規(guī)定的土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形。”

　　根據(jù)以上文件，對于拆遷補償款，既不涉及銷售貨物，也不涉及銷售服務，屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。

　　二、個人所得稅：

　　政策依據(jù)1：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅〔2005〕45號)：

　　“一、對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。”

　　政策依據(jù)2：根據(jù)《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)：

　　“二、對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號)等有關規(guī)定，其原值分別為：

　　(1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費;

　　(2)房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關稅費;

　　(3)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)模�所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額;

　　(4)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。”

　　政策依據(jù)3：根據(jù)《中華人民共和國國務院令》第305號：《城市房屋拆遷管理條例》的相關規(guī)定。

　　第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

　　(一)新建、擴建、改建房屋;

　　(二)改變房屋和土地用途;

　　(三)租賃房屋。

　　房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

　　第十三條拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

　　首先我們來看一下，文件中描述的“城鎮(zhèn)房屋”都包含哪些房屋?城鎮(zhèn)是個區(qū)域的概念，在城鎮(zhèn)區(qū)域范圍內的房屋既可能是集體土地上的房屋，也可能是國有土地上的房屋。

　　但是文件中沒有明確免征個人所得稅的主體，那么各地區(qū)的稅務機關以及解讀口徑是如何呢?下來我們看看各地稅務機關的回復：

　　最有戲劇性的還屬江蘇稅務的回復口徑，先是回復：“總局未明確之前，參照財稅2005年45號文相關規(guī)定執(zhí)行。”

　　但是隨后江蘇稅務的回復口徑變了，表示：“該問題正在請示研究中，待明確后答復。”

　　再來看看國稅總局對于大連稅務文件的回復口徑：

　　基于以上規(guī)定，我們可以看出，對于個人獨資企業(yè)的自有房屋取得政府支付的拆遷補償款是否需要繳納個人所得稅，就比較明確了，如果城鎮(zhèn)房屋屬于拆遷補償管理辦法規(guī)定的標準內，是可以享受免征個人所得稅政策的!

　　總局的回復口徑也是非常明確的：被拆遷人包括自然人、個體工商戶和個人獨資企業(yè)，補償內容包括商業(yè)用房，但不包括經營補償。也就說：對于個人、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)，符合國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的城鎮(zhèn)房屋補償(包括廠房)，免征個人所得稅。但是對于其他補償形式，屬于經營性所得，應當按照“個體工商戶生產、經營所得”項目征收個人所得稅。

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