在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)無償使用他人房屋土地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，那么，企業(yè)無償使用他人房屋土地的，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅該咋處理呢?

　　一、房產(chǎn)稅的處理

　　(一)政策規(guī)定

　　(1)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

　　前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)。

　　(2)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕128號(hào))第一條規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

　　(二)應(yīng)注意的問題

　　(1)只能由無償使用房屋的企業(yè)繳納房產(chǎn)稅，而不能由房屋產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅。

　　在稅法適用原則中，有一項(xiàng)是“特別法優(yōu)于普通法的原則”。意思是說，對(duì)同一事項(xiàng)兩部法律分別有一般和特別規(guī)定時(shí)，特別規(guī)定的效力高于一般規(guī)定的效力。

　　關(guān)于企業(yè)無償使用他人房屋，該由誰繳納房產(chǎn)稅的問題，《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》相當(dāng)于普通法，而《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕128號(hào))相當(dāng)于特別法。

　　因此，無償使用房屋的企業(yè)才是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。

　　(2)代繳納房產(chǎn)稅可以在所得稅稅前扣除。

　　1.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

　　2.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十一條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。

　　3.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者征收個(gè)人所得稅的規(guī)定〉的通知》(財(cái)稅〔2000〕91號(hào))附件1：《關(guān)于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者征收個(gè)人所得稅的規(guī)定》第六條規(guī)定，凡實(shí)行查賬征稅辦法的，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得比照《個(gè)體工商戶個(gè)人所得稅計(jì)稅辦法(試行)》(國(guó)稅發(fā)[1997]43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱43號(hào)文件)的規(guī)定確定。但下列項(xiàng)目的扣除依照本辦法的規(guī)定執(zhí)行……。

　　4.2014年12月27日，國(guó)家稅務(wù)總局制發(fā)了《國(guó)家稅務(wù)總局個(gè)體工商戶個(gè)人所得稅計(jì)稅辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局令第35號(hào))一文，該文件自2015年1月1日起施行，同時(shí)廢止了43號(hào)文件。由此可知，自2015年1月1日起，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)查賬征收個(gè)人所得稅的，應(yīng)比照35號(hào)令的規(guī)定確定。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局個(gè)體工商戶個(gè)人所得稅計(jì)稅辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局令第35號(hào))第七條規(guī)定，個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得，以每一納稅年度的收入總額，減除成本、費(fèi)用、稅金、損失、其他支出以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。

　　第十一條規(guī)定，稅金是指?jìng)�(gè)體工商戶在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的除個(gè)人所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。

　　企業(yè)無償使用他人房屋是由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要，代繳納房產(chǎn)稅是于與取得收入有關(guān)的稅金。

　　因此，無論是繳納企業(yè)所得稅的納稅人，還是繳納個(gè)人所得稅的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)，無償使用他人房屋代繳納房產(chǎn)稅，只要能取得合法憑證，證明由本企業(yè)負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)稅，可以在稅前扣除。

　　二、城鎮(zhèn)土地使用稅的處理

　　(一)政策規(guī)定

　　(1)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

　　前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位;所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。

　　(2)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》(國(guó)稅地字〔1988〕15號(hào))第四條關(guān)于納稅人的確定規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅;土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅;土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。

　　(3)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》(國(guó)稅地字〔1989〕140號(hào))第一條規(guī)定，對(duì)免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征土地使用稅;對(duì)納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納土地使用稅。

　　(二)應(yīng)注意的問題

　　(1)企業(yè)無償使用納稅單位的土地，應(yīng)當(dāng)由擁有土地使用權(quán)的納稅單位繳納。

　　企業(yè)無償使用免稅單位的土地，按照《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》(國(guó)稅地字〔1989〕140號(hào))規(guī)定，企業(yè)就是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。

　　但是，倘若企業(yè)無償使用納稅單位的土地，那么，城鎮(zhèn)土地使用稅由誰繳納呢?《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》(國(guó)稅地字〔1989〕140號(hào))沒有規(guī)定。

　　按照《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》(國(guó)稅地字〔1988〕15號(hào))第四條關(guān)于納稅人的確定規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。

　　因此，企業(yè)無償使用納稅單位的土地，應(yīng)當(dāng)由擁有土地使用權(quán)的納稅單位繳納。

　　(2)企業(yè)無償使用免稅單位的土地，繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅可以在所得稅稅前扣除。

　　政策依據(jù)同上面分析的代繳納房產(chǎn)稅可以在所得稅稅前扣除一致。這里不再贅述。

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