在企業(yè)的經(jīng)營活動中，企業(yè)無償使用他人房屋土地從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的現(xiàn)象時常發(fā)生，那么，企業(yè)無償使用他人房屋土地的，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅該咋處理呢?

　　一、房產(chǎn)稅的處理

　　(一)政策規(guī)定

　　(1)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

　　前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人(以下簡稱納稅人)。

　　(2)《財政部 國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2009〕128號)第一條規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

　　(二)應注意的問題

　　(1)只能由無償使用房屋的企業(yè)繳納房產(chǎn)稅，而不能由房屋產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅。

　　在稅法適用原則中，有一項是“特別法優(yōu)于普通法的原則”。意思是說，對同一事項兩部法律分別有一般和特別規(guī)定時，特別規(guī)定的效力高于一般規(guī)定的效力。

　　關(guān)于企業(yè)無償使用他人房屋，該由誰繳納房產(chǎn)稅的問題，《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》相當于普通法，而《財政部 國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2009〕128號)相當于特別法。

　　因此，無償使用房屋的企業(yè)才是房產(chǎn)稅的納稅義務人。

　　(2)代繳納房產(chǎn)稅可以在所得稅稅前扣除。

　　1.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。

　　2.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十一條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。

　　3.《財政部 國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者征收個人所得稅的規(guī)定〉的通知》(財稅〔2000〕91號)附件1：《關(guān)于個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者征收個人所得稅的規(guī)定》第六條規(guī)定，凡實行查賬征稅辦法的，生產(chǎn)經(jīng)營所得比照《個體工商戶個人所得稅計稅辦法(試行)》(國稅發(fā)[1997]43號，以下簡稱43號文件)的規(guī)定確定。但下列項目的扣除依照本辦法的規(guī)定執(zhí)行……。

　　4.2014年12月27日，國家稅務總局制發(fā)了《國家稅務總局個體工商戶個人所得稅計稅辦法》(國家稅務總局令第35號)一文，該文件自2015年1月1日起施行，同時廢止了43號文件。由此可知，自2015年1月1日起，個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)查賬征收個人所得稅的，應比照35號令的規(guī)定確定。

　　《國家稅務總局個體工商戶個人所得稅計稅辦法》(國家稅務總局令第35號)第七條規(guī)定，個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得，以每一納稅年度的收入總額，減除成本、費用、稅金、損失、其他支出以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。

　　第十一條規(guī)定，稅金是指個體工商戶在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的除個人所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。

　　企業(yè)無償使用他人房屋是由于生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要，代繳納房產(chǎn)稅是于與取得收入有關(guān)的稅金。

　　因此，無論是繳納企業(yè)所得稅的納稅人，還是繳納個人所得稅的個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)，無償使用他人房屋代繳納房產(chǎn)稅，只要能取得合法憑證，證明由本企業(yè)負擔的房產(chǎn)稅，可以在稅前扣除。

　　二、城鎮(zhèn)土地使用稅的處理

　　(一)政策規(guī)定

　　(1)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

　　前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

　　(2)《國家稅務局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》(國稅地字〔1988〕15號)第四條關(guān)于納稅人的確定規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅;土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。

　　(3)《國家稅務局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》(國稅地字〔1989〕140號)第一條規(guī)定，對免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征土地使用稅;對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納土地使用稅。

　　(二)應注意的問題

　　(1)企業(yè)無償使用納稅單位的土地，應當由擁有土地使用權(quán)的納稅單位繳納。

　　企業(yè)無償使用免稅單位的土地，按照《國家稅務局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》(國稅地字〔1989〕140號)規(guī)定，企業(yè)就是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應當繳納土地使用稅。

　　但是，倘若企業(yè)無償使用納稅單位的土地，那么，城鎮(zhèn)土地使用稅由誰繳納呢?《國家稅務局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》(國稅地字〔1989〕140號)沒有規(guī)定。

　　按照《國家稅務局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》(國稅地字〔1988〕15號)第四條關(guān)于納稅人的確定規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。

　　因此，企業(yè)無償使用納稅單位的土地，應當由擁有土地使用權(quán)的納稅單位繳納。

　　(2)企業(yè)無償使用免稅單位的土地，繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅可以在所得稅稅前扣除。

　　政策依據(jù)同上面分析的代繳納房產(chǎn)稅可以在所得稅稅前扣除一致。這里不再贅述。

合肥深度稅籌   專業(yè)稅務籌劃機構(gòu)     
地址：安徽省合肥市高新區(qū)長江西路蜀湖灣    聯(lián)系人：王經(jīng)理  電話：15956579195