房地產開發企業支付的銷售傭金費用計入合同取得成本科目，應如何進行財稅處理?以下用案例形式進行分析。

　　案例分析

　　一、企業財務處理

　　2021年度該企業銷售在售房產50000平方米，共發生銷售手續費傭金2400萬元，均已全部支付并取得發票。企業會計上計入合同資產2400萬元，本年攤銷金額400萬元。

　　根據新收入準則財會[2017]22號財政部關于修訂印發《企業會計準則第14號——收入》的通知第二十八條企業為取得合同發生的增量成本預期能夠收回的，應當作為合同取得成本確認為一項資產;但是，該資產攤銷期限不超過一年的，可以在發生時計入當期損益。

　　增量成本，是指企業不取得合同就不會發生的成本。

　　企業財務處理如下：(暫未考慮增值稅進項稅額)

　　借：合同取得成本——銷售傭金  2400

　　貸：銀行存款等  2400

　　待交付確認銷售房屋收入時：(2021年度攤銷400萬元)

　　借：銷售費用——銷售傭金  400

　　貸：合同取得成本——銷售傭金  400

　　二、稅務處理：疑難爭議點分析

　　在執行新收入準則之前，房地產開發企業在發生銷售傭金時全額計入損益，根據《財政部 國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅〔2009〕29號)，企業發生與生產經營有關的手續費及傭金支出，按與具有合法經營資格中介服務機構或個人所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額，只要不超過銷售合同的5%，都允許當年在企業所得稅稅前扣除。

　　按照新收入準則確認要求，銷售傭金預計超過1年才能收回預期收益(確認收入)的，計入合同成本，依據財稅〔2009〕29號第四條，企業已計入固定資產、無形資產等相關資產的手續費及傭金支出，應當通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發生當期直接扣除。

　　爭議要點：

　　執行新收入準則后，合同資產是否屬于財稅〔2009〕29號所說的相關資產，應當通過折舊、攤銷方式扣除，不得在發生當期扣除?

　　如果屬于相關資產，需要通過折舊攤銷扣除，合同資產的攤銷年限應當如何確定?

　　三、地方稅務答復口徑

　　江蘇稅務：

　　根據《財政部 國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅〔2009〕29號)規定：一、企業發生與生產經營有關的手續費及傭金支出，不超過以下規定計算限額以內的部分，準予扣除;超過部分，不得扣除。

　　四、企業已計入固定資產、無形資產等相關資產的手續費及傭金支出，應當通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發生當期直接扣除。

　　廈門稅務：

　　根據《中華人民共和國企業所得稅法》第二十八條“企業發生的支出應當區分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發生當期直接扣除;資本性支出應當分期扣除或者計入有關資產成本，不得在發生當期直接扣除�！薄秶�家稅務總局關于修訂企業所得稅年度納稅申報表有關問題的公告》(2019年第41號公告)對《中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表(A類)》(A100000)填報說明規定，納稅人在計算企業所得稅應納稅所得額及應納稅額時，會計處理與稅收規定不一致的，應當按照稅收規定計算。稅收規定不明確的，在沒有明確規定之前，暫按國家統一會計制度計算。請遵照執行。

　　四、稅務處理審核分析及意見

　　根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定，

　　第十一條企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。

　　第十二條企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

　　對于房地產開發企業而言，執行新收入準則以前銷售傭金均列入期間費用，在發生當期扣除，只要不超過合同收入的5%，均可當年扣除。

　　執行新收入準則后，企業計入合同資產科目，這個科目會計上確認為資產，攤銷原則要求采用與該資產相關的商品收入確認相同的基礎進行攤銷。實質新會計準則不認為這是期間費用。

　　因此我們傾向于遵循新會計準則，發生當期不予扣除，鑒于合同資產不同于固定資產、無形資產等資產有規定的攤銷年限，暫遵循會計攤銷原則或依據房地產開發企業企業所得稅收入確認原則攤銷。

合肥深度稅籌   專業稅務籌劃機構     
地址：安徽省合肥市高新區長江西路蜀湖灣    聯系人：王經理  電話：15956579195