問：我公司2023年5月收購某房地產公司100%股權，支付股權收購款7000萬元。該公司成立于2021年3月，凈資產中唯有未開發土地一宗，賬面成本為4300萬元。我公司支付的7000萬元雖然是股權收購款，但目的就是收購該土地。

　　請問：我公司支付的7000萬元是否可以全部列入企業所得稅和土地增值稅的扣除成本?

　　【解析】一、企業所得稅方面：

　　《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)文第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：

　　(一)土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

　　(二)前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

　　根據上述政策可以看出，土地成本應該為4300萬元，而不是7000萬元。

　　二、土地增值稅方面：

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕006號)第七條第一款規定，取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

　　根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，以出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

　　按國家統一規定繳納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中未辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關費用。

　　國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知(國稅函[2010]220號)規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　綜上，因為你公司支付的7000萬元是股權收購款而不是為購買土地支付的價款，因此不可以作為土地增值稅的扣除項目金額，該土地成本為賬面成本4300萬元。

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