近年來，房地產代建業務越來越多，代建工程是指開發企業接受委托單位的委托，代為開發的各種工程，包括但不限于土地、房屋、市政工程等。那么什么樣的工程屬于代建工程?其中涉及的相關財稅問題又該如何處理呢?

　　一、代建模式應符合的條件

　　例1：甲單位委托乙公司建設其辦公大樓，由乙負責辦理拿地、規劃、建設，甲單位按照約定進程支付款項，那么乙公司是否為代建?

　　例2：丙單位從政府手中以出讓形式取得一塊土地，委托丁公司建設其辦公大樓，由丙辦理立項、規劃等手續、約定資金由丙單位提供，開發完成后，丙單位向丁公司支付項目總投入的5%的管理費，那么丁公司是否為代建?

　　政策依據

　　國稅函1998年554號文件規定，房地產企業取得土地使用權并辦理施工手續后根據委托方的要求進行施工，并按施工進度向委托方收取款項，工程完工后，替委托方辦理產權轉移等手續，上述房地產的行為屬于銷售不動產，應按”銷售不動產”稅目征收營業稅。

　　而營改增后，該規定是否有效及是否具有可操作性并沒有明確的文件規定，增值稅應該是沿襲營業稅的相關政策的，由此看來，房屋立項及土地產權的歸屬問題是影響房地產代建項目納稅模式的重要因素。

　　小結：代建模式至少應符合以下四個條件：

　　(1)土地使用權歸委托方所有，所有項目報批報建手續都在委托方名下。

　　(2)項目建設資金由委托方提供，代建方不墊資;

　　(3)簽署代建協議，代建方僅收取管理費用或者相關服務費。

　　(4)建設施工發票直接開給委托方。

　　由此可以看出，上述案例中，甲單位委托乙公司建設辦公大樓屬于房地產開發，而不是代建，只不過是屬于房地產開發的一種特殊行為即定向開發業務。而丙單位委托丁公司建設辦公大樓符合代建的條件，屬于代建業務。

　　二、代建模式的財稅處理

　　1、稅務處理

　　(1)增值稅

　　符合稅法規定的代建模式，代建方應就取得的代建管理費或者服務費按“其他現代服務業”繳納6%的增值稅。

　　(2)企業所得稅

　　將代建管理費確認收入，同時根據企業的應納稅所得額，按照25%(或者企業享受的優惠稅率)繳納企業所得稅。

　　2、財務處理

　　(1)在代建賬務中，委托方轉入代建方的建設款項只需計入代建方往來科目即可，即：“其他應付款--代建***項目”，同時，代建方支付給實際建設施工企業的建設款應沖減該往來科目，最終剩余部分即為代建方管理費，結轉確認代建方的收入并繳納相關稅費。

　　(2)委托方同實際建設施工企業直接簽署協議，或者委托方、代建方與建設施工企業簽署三方協議，明確建設施工企業將發票直接開給委托方，代建方負責工程質量、進度等的把關。

　　在我們實際工作中，需要特別注意的是，企業在相關合同簽署、賬務處理及合規票據提供等細節問題，需要認真處理，以免業務與賬務處理相背離。

　　我們發現，有很多代建企業，不考慮業務及后期的涉稅風險，收到發票是來者不拒，直接把應開給委托方的建設施工發票直接要求開具到自己代建方名下，并做為成本對象核算，這樣會導致賬務及稅務處理完全不符合代建的條件，給企業造成不必要的涉稅風險。

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