住房租賃全套稅務處理 |
來源: 發布日期:2021-07-29 人氣:615 |
住房租賃,涉及增值稅、附加稅費、印花稅、房產稅、土地使用稅、個人所得稅以及企業所得稅。本文區分不同稅種、稅率,以及不同情況、涉及優惠一一解析。 一、增值稅 (一)一般情形(若無其他規定) 1、稅率:9% 適用于一般納稅人、一般計稅方法。 2、征收率:5% (1)小規模納稅人(當然適用簡易計稅方法); (2)一般納稅人,依法選擇適用簡易計稅方法。主要是指出租營改增(2016年5月1日)之前取得的住房。(注:此處乃是依法“可以選擇適用”簡易計稅方法;如果想要采用一般計稅方法,比如其他經營項目存在大額空閑進項稅額,也并非不可。) (二)依5%的征收率減按1.5%計算增值稅 1、個體工商戶、其他個人出租住房(不區分用途); 2、(自2021年10月1日起)住房租賃企業向個人出租住房。其中,一般納稅人乃是“可以選擇適用簡易計稅方法”。 注:合同約定免租期,不單獨進行視同銷售處理。 (三)對經營公租房所取得的租金收入,免征增值稅。 二、附加稅費 稅率方面,沒有特殊規定。以增值稅額作為計稅依據,區分所處區域,分別適用相應稅率、征收率。比如:城市維護建設稅7%(城市)、5%(縣城、鎮)、1%(農村),教育費附加(3%)等。 三、印花稅 (一)一般情形(若無其他規定):千分之一 (二)免征印花稅情形: 1、個人出租、承租住房簽訂的租賃合同; 2、公租房租賃雙方免征簽訂租賃協議。 四、房產稅 (一)一般情形(若無其他規定):12% (二)4%低稅率 1、個人出租住房(不區分用途); 2、企事業單位、社會團體以及其他組織,向個人出租住房; 3、企事業單位、社會團體以及其他組織,向專業化規模化住房租賃企業出租住房。 注:本項第2、3自2021年10月1日起實施。在此之前,實行“對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產稅”的政策。 后文相較于前文,適用范圍更加寬廣(增加了“向專業化規模化住房租賃企業出租住房”),限制條件則減少了(取消“按市場價格”、“用于居住”等要求)。 (三)對公租房免征房產稅。 五、城鎮土地使用稅 (一)一般情形(若無其他規定):按照占地面積、當地適用單位稅額計算應納稅額。 (二)免征城鎮土地使用稅情形: 1、個人出租住房(不區分用途); 2、公租房建設及建成后占地。 六、個人所得稅 (一)一般情形(若無其他規定):20% (二)個人出租住房:10% (三)對符合地方政府規定條件的城鎮住房保障家庭從地方政府領取的住房租賃補貼,免征個人所得稅。 七、企業所得稅 對于住房租賃,企業所得稅方面沒有專門優惠稅率。而是并入企業整體應納稅所得額,一并計稅。通常適用稅率25%;符合條件,可以一并適用20%(含減征)、15%等優惠稅率。 八、關于發票開具 出租方應當依法向承租方開具發票。 個人出租不動產,承租方不屬于其他個人的,納稅人繳納增值稅后可以(應承租方索取)依法向稅務機關申請代開增值稅專用發票。(若承租方乃是其他個人,則不得開具或者代開增值稅專用發票,但仍須據實開具普通發票。) 注6:若出租方符合增值稅優惠政策,應承租方索取而需要開具增值稅專用發票時,則須先放棄免稅優惠,然后方可依法開具。 注7:其他個人委托房屋中介、住房租賃企業等單位出租不動產,需要向承租方開具增值稅發票的,可以由受托單位代其向主管稅務機關按規定申請代開增值稅發票。 合肥深度稅籌 專業稅務籌劃機構 |