租房給員工，公司和員工如何涉稅?

好公司的待遇就是讓人羨慕。

房子租給員工住，從員工角度看，有兩種方式，一是免費住，二是交租金。

不論收不收租金，公司都不交增值稅，因為《營改增試點實施辦法》有明確的規(guī)定：

第十條銷售服務(wù)是指有償提供服務(wù)……但屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外：

(三)單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。

收租金是提供租賃服務(wù)，不收租金是視同提供租賃服務(wù)，故都不交增值稅。

不過這里有一個可能的爭議點，因為第十條前面規(guī)定是“下列非經(jīng)營活動”，所以，有些想收稅的就這樣理解：按市場價格租房給員工，就屬于一項經(jīng)營活動，是經(jīng)營活動就不屬于“除外”的規(guī)定，就該交稅。

但這個理解是沒有說服力的。這充其量只能說明：單位為員工提供服務(wù)，在營改增上理解為非經(jīng)營活動，并且算不征稅的非經(jīng)營活動。

注意，這個不交稅，不是免稅，而是不征稅，其區(qū)別涉及到了進(jìn)項的抵扣。免稅不能抵扣進(jìn)項。

再看進(jìn)項，涉及到不動產(chǎn)，進(jìn)項金額往往是比較大的。

如果免費住，公寓就是用于職工福利的福利設(shè)施，進(jìn)項不能抵扣，非常清楚。這個稅負(fù)還是挺高的。

如果低于市場價格收租金，并且低于成本，這也是一項福利業(yè)務(wù)，只不過員工也承擔(dān)了一部分支出，所以，依然是用于職工福利，進(jìn)項不能抵扣。

那么如果按市場價格收租金呢?這個行為結(jié)合現(xiàn)行稅收政策，就有可扯皮的地方了：

如果按市場價格收租金，這就不是一項福利業(yè)務(wù)，而是賺租金的經(jīng)營業(yè)務(wù)了，不論征不征增值稅，進(jìn)項都可以抵扣，因為《營改增試點實施辦法》并沒有“用于非增值稅應(yīng)稅行為進(jìn)項不能抵扣”之類的規(guī)定;

但如前文所述，《營改增試點實施辦法》第十條將向員工提供服務(wù)的行為，理解為非經(jīng)營行為，就可能被某些稅務(wù)人員理解為：既然是非經(jīng)營行為，那么就是福利行為，進(jìn)項就不能抵扣。

這一觀點也是有問題的，就算是非經(jīng)營行為，也并不代表就是福利行為，通過市場價格租房子，哪享受了福利?只要不是職工福利，就可以扣除。

只要不是免稅、不是福利、不是個人消費、不是簡易計稅，進(jìn)項都可以抵扣。房子雖然是員工住，但對納稅人企業(yè)來說，卻是用于賺取租金。

所以，進(jìn)項抵扣的問題，是一個敢不敢抵扣的問題，一般來說，是這樣的：

如果企業(yè)有本事、有能力，就抵扣，因為政策就是這樣規(guī)定的。

如果企業(yè)擔(dān)心爭不過稅務(wù)機(jī)關(guān)，就可以按用于職工福利進(jìn)項轉(zhuǎn)出。

如果經(jīng)測算，企業(yè)認(rèn)為抵扣進(jìn)項還劃算一些，可以以其它關(guān)聯(lián)公司來從事這一業(yè)務(wù)，一般計稅直接確認(rèn)房租銷項并抵扣進(jìn)項。

如果進(jìn)行籌劃，比如既租給員工、又租給外人，這個不動產(chǎn)就不是“專用于職工福利”，進(jìn)項也就可以抵扣了等。

總之，正確納稅、聰明納稅，不是一件簡單的、隨隨便便的事，要有思考想法、有實施方案、有風(fēng)險預(yù)案。

然后是所得稅，主要是折舊的問題。如果免費，則這屬于福利設(shè)施，其折舊在福利費扣除;如果收租金，并且確認(rèn)了租金收入，這與前面增值稅進(jìn)項一樣有點復(fù)雜。

一般來說，如果理解為福利行為，就在福利費列支;如果是經(jīng)營行為，就在租賃成本全額列支;如果是二者兼有，應(yīng)該按一定標(biāo)準(zhǔn)分配，分別在福利費和成本列支。自行判斷。

所得稅政策與增值稅政策，不相互干擾。所得稅注重業(yè)務(wù)實質(zhì)的判斷。

還要強(qiáng)調(diào)一點，如果公司不是自己直接持有這些公寓，而是將其交給下屬的子公司持有、并專門從事這一工作，則在稅務(wù)上就不屬于“公司向員工提供服務(wù)”，而是一個純市場的經(jīng)營租賃行為，以上建立在公司向員工提供服務(wù)基礎(chǔ)上的分析全部不適用。

比如，小米的米公寓，就是一家獨立子公司在運作，它為員工提供租賃服務(wù)。

此時，應(yīng)將該子公司作為獨立的經(jīng)營實體分析，計繳增值稅。

按2021年24號公告，如果這個公司向地方政府備案為“住房租賃企業(yè)”則可以享受簡易計稅并按1.5%征收的政策，當(dāng)然不能抵扣進(jìn)項。也可以一般計稅并抵扣進(jìn)項，主要看具體的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)情況。或進(jìn)行籌劃。

如果租賃價格低于市場價格，稅務(wù)有權(quán)調(diào)整。當(dāng)然，租賃市場目前的政策走向是壓租金、打壓市場租金不合理的偏高，所以，適度低于市場價格，稅務(wù)也是不應(yīng)調(diào)的。

但是，雖然不交增值稅，如果是自有房產(chǎn)，房產(chǎn)稅還是要交的。

如果出租，則按租金交，優(yōu)惠政策是減按4%征收。如果是免費住，則要從值征收，一般是每年原值70%的1.2%。哪個劃算，自己需要計算計算。

員工呢?

按《個人所得稅法實施條例》的規(guī)定，只要是因任職受雇取得的“其它形式經(jīng)濟(jì)利益”，都要交工資稅金的個稅。

所以，如果免費住，則要將應(yīng)支付而未支付的租金市場價格計入工資之中，扣繳個稅。

并且，按個稅法規(guī)定，這個經(jīng)濟(jì)利益沒有限定于“從雇主處取得”，所以，不論是工作單位提供的，還是其它關(guān)聯(lián)公司提供的，都構(gòu)成其它形式的經(jīng)濟(jì)利益。提供方有扣繳義務(wù)，如果沒有扣繳，員工匯算時有納稅和申報義務(wù)。

如果要付租金，但顯著低于市場價格，或者顯著低于正常價格，則其差額部分，也是因任職受雇取得的“其它形式經(jīng)濟(jì)利益”，也應(yīng)交個稅。

這些個稅交的其實并不冤，想想別個窮公司的打工仔，沒有這個好處就得自己掏稅后的工資按市場價付房租，所以免費租房、優(yōu)惠價租房，本身就是分離工資的一項行為，征稅才公平。

當(dāng)然，如果是按市場價格交租金，或者合理的市場價格，或者政府的指導(dǎo)價格，這就算正常交易，沒有取得利益流入，不交個稅。

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