24小時服務熱線| 關于土地增值稅適用稅率的一點看法 |
| 來源： 發布日期：2021-10-21 人氣：671 |
|
從事房地產財稅一線工作的朋友都知道，現行土地增值稅的適用稅率，由低到高，分為四檔，分別為30%、40%、50%和60%。至于增值率與適用稅率的勾稽關系，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定得非常明確： 第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 今天咱們要說的問題是，實務中有很多人對于“超過”以及“未超過”的理解并不透徹。具體表現為：當項目增值率剛好處于一個臨界點時，對應的土地增值稅的稅率如何取值，則傻傻分不清楚。舉個例子。當增值率剛好就是100%時，對應的土增稅稅率應該取40%呢，還是50%?為了搞清楚這個問題，瀝嘔君專門建立了一套數據模型進行測算。如下進入整個測算過程的論證分析部分—— A.增值率剛好是50%時 增值率=增值額÷可扣除項目金額，假設可扣除項目金額為K，則此時的增值額為0.5K。 ①當土地增值稅率采用30%時 應納土地增值稅=增值額*30%=0.5K*30%=0.15K �、诋斖恋卦鲋刀惵什捎�40%時 應納土地增值稅=增值額*40%-可扣除項目金額*5%=0.5K*40%-K*5%=0.15K B.增值率剛好是100%時 增值率=增值額÷可扣除項目金額，假設可扣除項目金額為K，則此時的增值額也為K。 �、佼斖恋卦鲋刀惵什捎�40%時 應納土地增值稅=增值額*40%-可扣除項目金額*5%=K*40%-K*5%=0.35K ②當土地增值稅率采用50%時 應納土地增值稅=增值額*50%-可扣除項目金額*15%=K*50%-K*15%=0.35K C.增值率剛好是200%時 增值率=增值額÷可扣除項目金額，假設可扣除項目金額為K，則此時的增值額為2K。 �、佼斖恋卦鲋刀惵什捎�50%時 應納土地增值稅=增值額*50%-可扣除項目金額*15%=2K*50%-K*15%=0.85K �、诋斖恋卦鲋刀惵什捎�60%時 應納土地增值稅=增值額*60%-可扣除項目金額*35%=2K*60%-K*35%=0.85K 看到這里，我們的結論似乎也就跟著出來了�？偨Y為一句話就是： 當項目的增值率剛好處于一個臨界值時(如50%、100%、200%)，我們不必糾結于應該采用具體的哪檔土增稅稅率，其實相鄰的兩個稅率，你按照相對應的計算公式，其算出來的結果都是一致的。對于記憶力不是太好的朋友，此條規律的發現，其實是大有裨益的。我們不必再去強逼著自己去記憶所謂的“超過、“未超過”，只要是增值率剛好處于臨界點的，那么無論我們采用相鄰的高一檔稅率或低一檔稅率，計算出來的結果都是相同的。注意：這不是巧合，而是規律!在瀝嘔君看來，當初土地增值稅政策的起草者在決定動筆擬定這份指導性文件的時候，就已經把這個細節因素考慮在內了。 話題稍微再延伸一下。實務中，我們經常發現有所謂的專家學者在其公開講座或專業學術性刊物中發表類似這般的觀點：土地增值稅的籌劃核心在于降低適用稅率，只要稅率降下來了，對應的土地增值稅自然也跟著下調了。通過上述這套數據模型的展示，類似這樣的觀點應該是不攻自破了。采用40%一檔稅率計算出來的土地增值稅，未見得比采用30%一檔稅率計算出來的結果要高出很多很多，也不會比采用50%一檔稅率計算出來的結果要顯得“劃算”很多很多。因為其一，土地增值稅的計算采用的是超額累進制。假設某項目的增值率是51%，那么我們在實際計算時，首先要做到一拆為二。即50%+1%。前者依然按30%稅率計算，后者1%才是按照40%稅率計算;其二，即便是1%按照40%較高稅率計算，它還有一個5%的速算扣除數呢，所以最終結果并不會呈現陡崖式的驟升，它應該是一個平緩上升的曲線。旨意通過降低土地增值稅稅率以期達到降低土地增值稅的目的，不是說毫無可取之處，但至少它沒有我們所期待的明顯效果呈現。只有在一種極端情形下，降低稅率的確能夠達到“立竿見影”降低土地增值稅的目的。即：普通住宅增值率未超過20%，土地增值稅免征。 再次強調一句，稅務籌劃是一門細致活兒，尤其是稅種繁多、機理復雜的房地產稅務工作。必須要經過充分的測算、論證、對比、分析之后，才能得出精確結論;而不是拍腦袋、憑空想象，便能輕而易舉的得出，“我認為如何如何”。 房地產稅務籌劃因其復雜性和專業性，往往引發不少的行業爭議和理解誤區，但在瀝嘔君看來，這也正是地產財稅領域工作的魅力所在。 合肥深度稅籌 專業稅務籌劃機構 |
