裝修房對房地產稅負有哪些影響? |
來源: 發布日期:2021-10-21 人氣:932 |
關于裝修房對房地產公司稅負的影響和稅收處理,大家關注度很高,由于問題的廣泛性和重要性,以下我們從4個方面來談談裝修對土地增值稅的影響。 一、裝修的分類 依據整修程度的不同,將商品房分為:毛坯房、簡裝房、精裝房。 所謂簡裝房,依據《商品住宅裝修一次到位實施細則》的規定,我們定義為:房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成。 所謂精裝房:在簡裝房的在基礎上,添加了不能構成不動產附屬設施和附著物的家具、電器等動產設施。 二、軟裝和硬裝 硬裝是指:凡以建筑物或構筑物為載體,移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出,或者放在墻體或者建筑物上不可隨意移動,移動之后即遭損害或者不可以重復使用的支出。如:粉刷的涂料、吊頂、瓷磚、櫥柜、馬桶等等。 軟裝和硬裝對應而言,可以理解為精裝部分的家具、彩電、窗簾、壁畫等等。 在此要注意硬裝和軟裝的轉化:掛在墻上的壁畫如果采取科學手段,鑲在墻體上,即由“軟裝”轉為“硬裝”;酒店的衣柜、鞋柜購回來之后單獨放置,為“軟裝”,鑲在墻體,即為“硬裝”。 《廣州市地方稅務局關于印發2013年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》(穗地稅函[2013]179號)文件規定:隨房屋一同出售的家具、家電,如果安裝后不可移動,成為房屋的組成部分,并且拆除后影響或喪失其使用功能的,比如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等,計入開發成本予以扣除。其他家具、家電,比如分體式空調、電視、電冰箱等成本不予扣除。 三、裝修支出的相關規定 《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)文件規定:房地產開發企業銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發成本。 該文件所指的“裝修”,是指“硬裝”而不是“軟裝”,這就給計算土地增值稅帶來一定的困擾:我們銷售精裝房取得的收入金額如何確認?扣除項目金額如何確認? 我們通過案例解讀: 案例一 假設金穗源房產公司銷售一套精裝房100萬元(不含稅,以下金額均不含稅),面積100㎡,該房屋所有的成本支出80萬元(可以理解為土地增值稅的①+②),其中建安等成本60萬元,硬裝支出11萬元,軟裝支出9萬元。不考慮其他因素,計算土地增值稅。 分析: 收入金額:銷售合同金額100萬元; 扣除項目:(①+②)金額,80萬元。但是依據187文件的規定,其中的軟裝9萬元是不可以計入“房地產開發成本”,也就是不做為加計扣除20%的基數,但是如果金穗源房地產公司銷售簡裝房,合同金額是91萬元而不是100萬元的,如何處理呢? 原則是:發生的可移動家電、可移動家具、日用品、裝飾用品等軟裝可以扣除,但不作為加計扣除的基數。 案例一在計算扣除項的時候,不含軟裝的71萬元作為(①+②),軟裝9萬元作為扣除項目,但不作為加計扣除的基數。如此以來,暨遵循了土地增值稅的計算原理,又遵循了收入和成本的配比關系;既不侵蝕土地增值稅稅基,又保護了納稅人的合法權益。 軟裝的9萬元在土地增值稅納稅申報表(二)第22行“代收費用”填報(參詳稅總函[2016]309號文件) 四、裝修房子可以減少土地增值稅稅負 案例二 假設金穗源房產公司銷售一套簡裝房100萬元(不含稅,以下金額均不含稅),面積100㎡,該房屋所有的成本支出80萬元(①+②),其中建安等成本60萬元,硬裝支出20萬元。不考慮稅金、利息因素,計算土地增值稅。 銷售收入:100萬元 成本扣除:(①+②)+(①+②)*10%+(①+②)*20% =80+80*10%+80*20% =104萬元 增值額:100-104=-4萬元 假如沒有裝修,房屋售價80萬元,建安成本等60萬元,其他條件不變。 銷售收入:80萬元 成本扣除:(①+②)+(①+②)*10%+(①+②)*20% =60+60*10%+60*20% =78萬元 增值額:80–78=2萬元 對比之下不難發現我們的結論:裝修房子可以減少土地增值稅稅負。 合肥深度稅籌 專業稅務籌劃機構 |