前言

1.如何稅務(wù)籌劃和管理？

2.理論和實務(wù)如何聯(lián)系？

企業(yè)提供不動產(chǎn)租賃的籌劃過程（辦公樓就別想了）

一、政策收集

忌諱：1.不收集政策，僅僅“聽說”；2.僅僅考慮某個稅種而忽略其他稅種，要綜合測算

（一）增值稅

1.倉儲服務(wù)，是指利用倉庫、貨場或者其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)活動，屬于現(xiàn)代服務(wù)-物流輔助服務(wù)，增值稅稅率為6%；一般納稅人發(fā)生倉儲服務(wù)的應(yīng)稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅，簡易計稅適用征收率3%（小規(guī)模納稅人適用征收率3%/1%）。。

物流輔助服務(wù)，包括航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)、貨運客運場站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、倉儲服務(wù)和收派服務(wù)。

倉儲服務(wù)，是指利用倉庫、貨場或者其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)活動。

一般納稅人發(fā)生下列應(yīng)稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅：電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)。

——摘自《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

2.經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)租賃屬于現(xiàn)代服務(wù)-租賃服務(wù)，增值稅稅率為9%。符合條件可以選擇簡易計稅方式計稅，提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃簡易計稅適用5%征收率。

現(xiàn)代服務(wù)，是指圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等提供技術(shù)性、知識性服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。包括研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)、商務(wù)輔助服務(wù)和其他現(xiàn)代服務(wù)。

經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

——摘自《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

（二）房產(chǎn)稅

1.提供倉儲服務(wù)按房產(chǎn)余值計稅，從價計征房產(chǎn)稅。

2.提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)的納稅人，從租計征房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

——摘自《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）

（三）印花稅——無差別

1.提供倉儲服務(wù)

倉儲保管合同/倉儲合同稅目，適用稅率按倉儲保管費用千分之一貼花

2.提供不動產(chǎn)租賃

財產(chǎn)租賃合同/租賃合同稅目，適用稅率按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花

——摘自《中華人民共和國印花稅暫行條例》（〔88〕國務(wù)院令第11號）（本條例自2022年7月1日起廢止）和《中華人民共和國印花稅法》。

（四）企業(yè)所得稅——可以無差別

1.提供倉儲服務(wù)——權(quán)責(zé)發(fā)生制

企業(yè)所得稅法第六條第（二）項所稱提供勞務(wù)收入，是指企業(yè)從事建筑安裝、修理修配、交通運輸、倉儲租賃、金融保險、郵電通信、咨詢經(jīng)紀、文化體育、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、餐飲住宿、中介代理、衛(wèi)生保健、社區(qū)服務(wù)、旅游、娛樂、加工以及其他勞務(wù)服務(wù)活動取得的收入。

——摘自《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十五條

2.提供不動產(chǎn)租賃——權(quán)責(zé)發(fā)生制和合同約定

企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。

——摘自《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條

根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

——摘自《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）

（五）城鎮(zhèn)土地使用稅——優(yōu)惠政策

1.提供倉儲服務(wù)——特殊政策

《關(guān)于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的公告》（財政部稅務(wù)總局公告2020年第16號），規(guī)定自2020年1月1日至2022年12月31日，對物流企業(yè)自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品倉儲設(shè)施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.提供不動產(chǎn)租賃——無特殊政策

二、實務(wù)落地

1.測算

測算提供倉儲服務(wù)和提供不動產(chǎn)租賃整體綜合稅負，同時要客戶談判，由于企業(yè)的選擇，進而產(chǎn)生的其增值稅進項稅額抵扣損失如何通過價格調(diào)節(jié)。

2.如何簽署合同

（1）是否有保管義務(wù)是區(qū)別租賃服務(wù)和倉儲服務(wù)的關(guān)鍵區(qū)別

（2）其他非財稅部門的配合：合同的簽署

第十四章 租賃合同

第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四條 租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二十二章　倉儲合同

第九百零四條 倉儲合同是保管人儲存存貨人交付的倉儲物,存貨人支付倉儲費的合同。

第九百零五條 倉儲合同自保管人和存貨人意思表示一致時成立。

第九百零六條 儲存易燃、易爆、有毒、有腐蝕性、有放射性等危險物品或者易變質(zhì)物品的,存貨人應(yīng)當說明該物品的性質(zhì),提供有關(guān)資料。

存貨人違反前款規(guī)定的,保管人可以拒收倉儲物,也可以采取相應(yīng)措施以避免損失的發(fā)生,因此產(chǎn)生的費用由存貨人負擔(dān)。

保管人儲存易燃、易爆、有毒、有腐蝕性、有放射性等危險物品的,應(yīng)當具備相應(yīng)的保管條件。

第九百零七條 保管人應(yīng)當按照約定對入庫倉儲物進行驗收。保管人驗收時發(fā)現(xiàn)入庫倉儲物與約定不符合的,應(yīng)當及時通知存貨人。保管人驗收后,發(fā)生倉儲物的品種、數(shù)量、質(zhì)量不符合約定的,保管人應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九百零八條 存貨人交付倉儲物的,保管人應(yīng)當出具倉單、入庫單等憑證。

——摘自《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過)

3.業(yè)務(wù)實質(zhì)

忌諱：光簽合同，不做業(yè)務(wù)實質(zhì)的安排，如測算按照倉儲合同繳納的稅費少，僅僅簽合同按照倉儲合同，但是提供服務(wù)過程中，沒有保管服務(wù)，那還是租賃服務(wù)。

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