前言

1.如何稅務籌劃和管理？

2.理論和實務如何聯系？

企業提供不動產租賃的籌劃過程（辦公樓就別想了）

一、政策收集

忌諱：1.不收集政策，僅僅“聽說”；2.僅僅考慮某個稅種而忽略其他稅種，要綜合測算

（一）增值稅

1.倉儲服務，是指利用倉庫、貨場或者其他場所代客貯放、保管貨物的業務活動，屬于現代服務-物流輔助服務，增值稅稅率為6%；一般納稅人發生倉儲服務的應稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅，簡易計稅適用征收率3%（小規模納稅人適用征收率3%/1%）。。

物流輔助服務，包括航空服務、港口碼頭服務、貨運客運場站服務、打撈救助服務、裝卸搬運服務、倉儲服務和收派服務。

倉儲服務，是指利用倉庫、貨場或者其他場所代客貯放、保管貨物的業務活動。

一般納稅人發生下列應稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅：電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務。

——摘自《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

2.經營租賃服務，是指在約定時間內將有形動產或者不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業務活動。不動產租賃屬于現代服務-租賃服務，增值稅稅率為9%。符合條件可以選擇簡易計稅方式計稅，提供不動產經營租賃簡易計稅適用5%征收率。

現代服務，是指圍繞制造業、文化產業、現代物流產業等提供技術性、知識性服務的業務活動。包括研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務、商務輔助服務和其他現代服務。

經營租賃服務，是指在約定時間內將有形動產或者不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業務活動。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

——摘自《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

（二）房產稅

1.提供倉儲服務按房產余值計稅，從價計征房產稅。

2.提供不動產租賃服務的納稅人，從租計征房產稅。

房產稅依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

——摘自《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90號）

（三）印花稅——無差別

1.提供倉儲服務

倉儲保管合同/倉儲合同稅目，適用稅率按倉儲保管費用千分之一貼花

2.提供不動產租賃

財產租賃合同/租賃合同稅目，適用稅率按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花

——摘自《中華人民共和國印花稅暫行條例》（〔88〕國務院令第11號）（本條例自2022年7月1日起廢止）和《中華人民共和國印花稅法》。

（四）企業所得稅——可以無差別

1.提供倉儲服務——權責發生制

企業所得稅法第六條第（二）項所稱提供勞務收入，是指企業從事建筑安裝、修理修配、交通運輸、倉儲租賃、金融保險、郵電通信、咨詢經紀、文化體育、科學研究、技術服務、教育培訓、餐飲住宿、中介代理、衛生保健、社區服務、旅游、娛樂、加工以及其他勞務服務活動取得的收入。

——摘自《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十五條

2.提供不動產租賃——權責發生制和合同約定

企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

——摘自《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條

根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

——摘自《關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）

（五）城鎮土地使用稅——優惠政策

1.提供倉儲服務——特殊政策

《關于繼續實施物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅優惠政策的公告》（財政部稅務總局公告2020年第16號），規定自2020年1月1日至2022年12月31日，對物流企業自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。

2.提供不動產租賃——無特殊政策

二、實務落地

1.測算

測算提供倉儲服務和提供不動產租賃整體綜合稅負，同時要客戶談判，由于企業的選擇，進而產生的其增值稅進項稅額抵扣損失如何通過價格調節。

2.如何簽署合同

（1）是否有保管義務是區別租賃服務和倉儲服務的關鍵區別

（2）其他非財稅部門的配合：合同的簽署

第十四章 租賃合同

第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四條 租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二十二章　倉儲合同

第九百零四條 倉儲合同是保管人儲存存貨人交付的倉儲物,存貨人支付倉儲費的合同。

第九百零五條 倉儲合同自保管人和存貨人意思表示一致時成立。

第九百零六條 儲存易燃、易爆、有毒、有腐蝕性、有放射性等危險物品或者易變質物品的,存貨人應當說明該物品的性質,提供有關資料。

存貨人違反前款規定的,保管人可以拒收倉儲物,也可以采取相應措施以避免損失的發生,因此產生的費用由存貨人負擔。

保管人儲存易燃、易爆、有毒、有腐蝕性、有放射性等危險物品的,應當具備相應的保管條件。

第九百零七條 保管人應當按照約定對入庫倉儲物進行驗收。保管人驗收時發現入庫倉儲物與約定不符合的,應當及時通知存貨人。保管人驗收后,發生倉儲物的品種、數量、質量不符合約定的,保管人應當承擔賠償責任。

第九百零八條 存貨人交付倉儲物的,保管人應當出具倉單、入庫單等憑證。

——摘自《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過)

3.業務實質

忌諱：光簽合同，不做業務實質的安排，如測算按照倉儲合同繳納的稅費少，僅僅簽合同按照倉儲合同，但是提供服務過程中，沒有保管服務，那還是租賃服務。

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