24小時服務熱線| 親子之間房屋過戶稅務大比拼 |
| 來源： 發布日期：2021-11-16 人氣：983 |
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前言 好友大明最近遇到了難題，老是愁眉不展，經過詢問得知，2015年10月，大明以100萬元價格購入重慶市一套住房(該住房為大明唯一住房)，面積120平方米。2020年12月，大明準備將該住房過戶給自己的兒子小明(經稅務機關確認的不含稅市場價格為200萬元)，小明已有一套住房。并且小明計劃持有2年以后再以250萬元的價格將該套住房對外出售。大明聽鄰居說，之前他們把房子過戶給孩子交了不少稅，一時間，大明不知道該何去何從，最終找到了老朋友小必來幫忙。 下面我們就分幾種情況詳細來分析，假設除相關稅費外，不考慮轉讓過程中的其他費用，六稅二費減半征收，契稅稅率為3%。 方案一：大明采取贈與方式將房屋過戶給小明，兩年后小明再將房屋出售 1、贈與環節 大明涉稅情況： (1)增值稅 根據財稅[2016]36號附件3，個人將不動產無償贈送給子女可以免征增值稅。 (2)印花稅 根據《印花稅暫行條例》及實施細則規定，房屋轉讓需要按照產權轉移書據繳納印花稅。 應納稅額=2000000*0.05%*50%=500元。 (3)個人所得稅 根據財政部 稅務總局公告2019年第74號，房屋產權人將房屋贈與子女，雙方均不征收個人所得稅。 (4)土地增值稅 根據財稅字[1995]48號、土地增值稅條例實施細則，房屋所有權人將房屋贈與直系親屬不征收土地增值稅。 小明涉稅情況： (1)契稅 根據國稅發[2006]144號、《契稅暫行條例》及實施細則規定，贈與房屋過程中，接受贈與的個人需依法全額繳納契稅。 應納稅額=2000000*3%=60000元。 (2)印花稅 按照產權轉移數據繳納印花稅。 應納稅額=2000000*0.05%*50%=500元。 (3)個人所得稅 根據財政部 稅務總局公告2019年第74號，房屋產權人將房屋贈與子女，雙方均不征收個人所得稅。 2、出售環節 (1)增值稅 根據財稅[2016]36號附件3，個人將購買2年以上的住房對外銷售的，免征增值稅。 (2)印花稅 根據財稅[2008]137號第二條，個人銷售或購買住房暫免繳納印花稅。 (3)土地增值稅 根據財稅[2008]137號第三條，個人銷售或購買住房暫免繳納土地增值稅。 (4)個人所得稅 按照實際成本計算征收時，根據財稅[2009]78號第五條，轉讓受贈房屋時，扣除的成本金額為原捐贈人的實際購置成本、贈與及轉讓過程中受贈人支付的相關稅費。 應納稅額=(2500000-1000000-60000-500)*20%=287900元 實務操作中，在房管中心辦理過戶時系統直接按照核定征收計算應納稅額，重慶市目前個人銷售住宅的核定征收率為1%。如果按照核定征收模式，應納稅額為25000元(250萬元*1%)。 此方案下大明和小明最低納稅款為500+60000+500+25000=86000元。 方案二：大明先將該住房以200萬元的價格出售給小明，兩年后再以250萬元對外出售 1、大明出售住房環節 大明涉稅情況： (1)增值稅 根據財稅[2016]36號附件3，個人將購買2年以上的住房對外銷售的，免征增值稅。 (2)印花稅 根據財稅[2008]137號第二條，個人銷售或購買住房暫免繳納印花稅。 (3)個人所得稅 根據國稅發[2007]33號第三條，個人轉讓自用5年以上家庭唯一生活用房，免征個人所得稅。 (4)土地增值稅 根據財稅[2008]137號第三條，個人銷售或購買住房暫免繳納土地增值稅。 小明涉稅情況： (1)契稅 根據財稅[2016]23號，個人購買第二套改善用房，面積為90平方米以上的減按2%的稅率繳納契稅。 應納稅額=2000000*2%=40000元。 (2)印花稅 根據財稅[2008]137號第二條，個人銷售或購買住房暫免繳納印花稅。 2、小明出售環節 (1)增值稅：免征。 (2)印花稅：暫免征收。 (3)土地增值稅：暫免征收。 (4)個人所得稅 若采用計算征收的方式： 應納稅額=(2500000-2000000-40000)*20%=92000元 同方案一，若采用核定征收方式，小明應納個人所得稅金額為25000元。 方案二下大明和小明的整體最低稅負=40000+25000=65000元。 方案三：大明直接將住房對外銷售，再將銷售貨幣贈與小明。 該方案下，為保持與以上方案一致口徑，確保銷售價款能夠達到250萬元，大明需繼續持有房屋2年后再進行轉讓。 1、出售環節 (1)增值稅：免征。 (2)印花稅：免征。 (3)土地增值稅：免征。 (4)個人所得稅：免征。 2、大明贈與銷售款項給小明 不存在稅款。 方案三下整體稅負為0。 小必總結 經過以上分析，大家有贈送房屋的情況，大概心里有數了吧?不同方案下的稅負差異可見一斑，有房屋過戶的親們，且要好好分析呀! 另外不論親子之間，夫妻之間進行房產交易，都是我們所謂的大家庭內部的交易行為。但是近來房地產稅的呼聲頗高，新的房地產稅極有可能把以上大家庭進行細化拆分，以標準范圍內的小家庭為單位，確認人均面積，對于超過人均面積的部分按照超額累進稅率計算征稅(目前推測)，那么在這樣的情況下，家庭單元如何確認，房產如果落戶，將是我們后續關注的問題。對于房屋到底要不要過戶，我們也不用操之過急，先把握好當下的稅收，同時高瞻遠矚，持續關注房地產稅的后續走勢，待政策落地，我們將繼續為大家分析。 合肥深度稅籌 專業稅務籌劃機構 |
