前言

　　好友大明最近遇到了難題，老是愁眉不展，經(jīng)過詢問得知，2015年10月，大明以100萬元價(jià)格購入重慶市一套住房(該住房為大明唯一住房)，面積120平方米。2020年12月，大明準(zhǔn)備將該住房過戶給自己的兒子小明(經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的不含稅市場(chǎng)價(jià)格為200萬元)，小明已有一套住房。并且小明計(jì)劃持有2年以后再以250萬元的價(jià)格將該套住房對(duì)外出售。大明聽鄰居說，之前他們把房子過戶給孩子交了不少稅，一時(shí)間，大明不知道該何去何從，最終找到了老朋友小必來幫忙。

　　下面我們就分幾種情況詳細(xì)來分析，假設(shè)除相關(guān)稅費(fèi)外，不考慮轉(zhuǎn)讓過程中的其他費(fèi)用，六稅二費(fèi)減半征收，契稅稅率為3%。

　　方案一：大明采取贈(zèng)與方式將房屋過戶給小明，兩年后小明再將房屋出售

　　1、贈(zèng)與環(huán)節(jié)

　　大明涉稅情況：

　　(1)增值稅

　　根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)附件3，個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送給子女可以免征增值稅。

　　(2)印花稅

　　根據(jù)《印花稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

　　應(yīng)納稅額=2000000*0.05%*50%=500元。

　　(3)個(gè)人所得稅

　　根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)，房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋贈(zèng)與子女，雙方均不征收個(gè)人所得稅。

　　(4)土地增值稅

　　根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)、土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則，房屋所有權(quán)人將房屋贈(zèng)與直系親屬不征收土地增值稅。

　　小明涉稅情況：

　　(1)契稅

　　根據(jù)國稅發(fā)[2006]144號(hào)、《契稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，贈(zèng)與房屋過程中，接受贈(zèng)與的個(gè)人需依法全額繳納契稅。

　　應(yīng)納稅額=2000000*3%=60000元。

　　(2)印花稅

　　按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)繳納印花稅。

　　應(yīng)納稅額=2000000*0.05%*50%=500元。

　　(3)個(gè)人所得稅

　　根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)，房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋贈(zèng)與子女，雙方均不征收個(gè)人所得稅。

　　2、出售環(huán)節(jié)

　　(1)增值稅

　　根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)附件3，個(gè)人將購買2年以上的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　(2)印花稅

　　根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)第二條，個(gè)人銷售或購買住房暫免繳納印花稅。

　　(3)土地增值稅

　　根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)第三條，個(gè)人銷售或購買住房暫免繳納土地增值稅。

　　(4)個(gè)人所得稅

　　按照實(shí)際成本計(jì)算征收時(shí)，根據(jù)財(cái)稅[2009]78號(hào)第五條，轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋時(shí)，扣除的成本金額為原捐贈(zèng)人的實(shí)際購置成本、贈(zèng)與及轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)。

　　應(yīng)納稅額=(2500000-1000000-60000-500)*20%=287900元

　　實(shí)務(wù)操作中，在房管中心辦理過戶時(shí)系統(tǒng)直接按照核定征收計(jì)算應(yīng)納稅額，重慶市目前個(gè)人銷售住宅的核定征收率為1%。如果按照核定征收模式，應(yīng)納稅額為25000元(250萬元*1%)。

　　此方案下大明和小明最低納稅款為500+60000+500+25000=86000元。

　　方案二：大明先將該住房以200萬元的價(jià)格出售給小明，兩年后再以250萬元對(duì)外出售

　　1、大明出售住房環(huán)節(jié)

　　大明涉稅情況：

　　(1)增值稅

　　根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)附件3，個(gè)人將購買2年以上的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　(2)印花稅

　　根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)第二條，個(gè)人銷售或購買住房暫免繳納印花稅。

　　(3)個(gè)人所得稅

　　根據(jù)國稅發(fā)[2007]33號(hào)第三條，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房，免征個(gè)人所得稅。

　　(4)土地增值稅

　　根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)第三條，個(gè)人銷售或購買住房暫免繳納土地增值稅。

　　小明涉稅情況：

　　(1)契稅

　　根據(jù)財(cái)稅[2016]23號(hào)，個(gè)人購買第二套改善用房，面積為90平方米以上的減按2%的稅率繳納契稅。

　　應(yīng)納稅額=2000000*2%=40000元。

　　(2)印花稅

　　根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)第二條，個(gè)人銷售或購買住房暫免繳納印花稅。

　　2、小明出售環(huán)節(jié)

　　(1)增值稅：免征。

　　(2)印花稅：暫免征收。

　　(3)土地增值稅：暫免征收。

　　(4)個(gè)人所得稅

　　若采用計(jì)算征收的方式：

　　應(yīng)納稅額=(2500000-2000000-40000)*20%=92000元

　　同方案一，若采用核定征收方式，小明應(yīng)納個(gè)人所得稅金額為25000元。

　　方案二下大明和小明的整體最低稅負(fù)=40000+25000=65000元。

　　方案三：大明直接將住房對(duì)外銷售，再將銷售貨幣贈(zèng)與小明。

　　該方案下，為保持與以上方案一致口徑，確保銷售價(jià)款能夠達(dá)到250萬元，大明需繼續(xù)持有房屋2年后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　1、出售環(huán)節(jié)

　　(1)增值稅：免征。

　　(2)印花稅：免征。

　　(3)土地增值稅：免征。

　　(4)個(gè)人所得稅：免征。

　　2、大明贈(zèng)與銷售款項(xiàng)給小明

　　不存在稅款。

　　方案三下整體稅負(fù)為0。

　　小必總結(jié)

　　經(jīng)過以上分析，大家有贈(zèng)送房屋的情況，大概心里有數(shù)了吧?不同方案下的稅負(fù)差異可見一斑，有房屋過戶的親們，且要好好分析呀!

　　另外不論親子之間，夫妻之間進(jìn)行房產(chǎn)交易，都是我們所謂的大家庭內(nèi)部的交易行為。但是近來房地產(chǎn)稅的呼聲頗高，新的房地產(chǎn)稅極有可能把以上大家庭進(jìn)行細(xì)化拆分，以標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的小家庭為單位，確認(rèn)人均面積，對(duì)于超過人均面積的部分按照超額累進(jìn)稅率計(jì)算征稅(目前推測(cè))，那么在這樣的情況下，家庭單元如何確認(rèn)，房產(chǎn)如果落戶，將是我們后續(xù)關(guān)注的問題。對(duì)于房屋到底要不要過戶，我們也不用操之過急，先把握好當(dāng)下的稅收，同時(shí)高瞻遠(yuǎn)矚，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)稅的后續(xù)走勢(shì)，待政策落地，我們將繼續(xù)為大家分析。

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